Emlak Vergileri Sık Sorulan Sorular

Emlak vergisi, gayrimenkul sahiplerinin yılda bir kez ödediği vergitir. Evin tapu sahibi olan kişi ödemekle yükümlüdür. Kiracı emlak vergisi ödemez. Vergi miktarı gayrimenkulün değeri ve bulunduğu bölgeye göre hesaplanır.

Emlak vergisi yılda 2 taksitte ödenir. İlk taksit 1-31 Mayıs, ikinci taksit 1-30 Kasım tarihlerinde ödenir. Tek seferde ödenirse %10 erken ödeme indirimi uygulanır. Ödeme bankalar, PTT ve e-devlet üzerinden yapılabilir.

Emlak vergisi = (Gayrimenkulün Vergi Değeri) x (Vergi Oranı) formülü ile hesaplanır. Vergi değeri belediye tarafından belirlenir. Vergi oranı meskenler için binde 1-3, işyerleri için binde 1-6 arasında değişir.

Emlak vergisi ödenmezse gecikme zammı uygulanır. Uzun süre ödemede gecikme durumunda haciz işlemi başlatılabilir. Gecikme faizi aylık %3'tür. Borç 5 yılda zamanaşımına uğrar ancak takip devam ederse zamanaşımı durur.

Emlak vergi değeri belediye tarafından 4 yılda bir güncellenir. Belirlemede gayrimenkulün konumu, yaşı, büyüklüğü, özellikleri dikkate alınır. Vergi değeri genellikle piyasa değerinin %70-80'i kadardır.

İlk konut için bazı belediyelerde %50 indirim uygulanır. Engelliler için %50 indirim vardır. 65 yaş üstü düşük gelirli vatandaşlar için muafiyet olabilir. Her belediye kendi indirimlerini belirler.

Evet, Türkiye'deki gayrimenkul sahipleri nerede yaşarsa yaşasın emlak vergisi ödemek zorundadır. Ödeme Türk konsolosluklarından veya yetkili kişiler aracılığı ile yapılabilir.

Ortak mülkte her paydaş kendi payı oranında emlak vergisi öder. Vergi beyannamesi tüm paydaşlar tarafından imzalanır. Bir paydaş ödemezse diğerleri sorumlu tutulabilir.

Evet, boş arsalar için de emlak vergisi ödenir. Arsa vergisi oranı binde 1-3 arasındadır. İmar planında olan arsaların vergi oranı daha yüksektir. Tarım arazileri ise muaftır.

Evet, yapı ruhsatsız binalar için de emlak vergisi ödenir. Belediye mevcut yapıyı tespit edip vergilendirir. Ruhsatsız yapı cezası ayrı, emlak vergisi ayrı işlemlerdir.

Tapu harcı gayrimenkul değerinin %4'üdür. Bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır (her biri %2). Ödemede sıra alıcı ve satıcının birlikte tapu müdürlüğüne başvurması gerekir.

Tapu değeri Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen rayiç değer ile satış bedeli arasından yüksek olanıdır. Rayiç değer her yıl güncellenir ve m2 bazında belirlenir.

Miras durumunda tapu harcı ödenmez. Hibe durumunda alan kişi %4 tapu harcı öder. 1. derece yakınlar (eş, çocuk, anne-baba) arasında hibe %1,5 harçla yapılır.

İlk konut alımında özel bir tapu harcı indirimi yoktur. Ancak bazı dönemlerde geçici indirimler uygulanabilir. İndirimi alan kişinin alımdan önce konutu bulunmamalı ve belirli şartları karşılamalıdır.

Tapu işlemlerinde şu harçlar ödenir: Tapu harcı (%4), pul vergisi (18 TL), değer artış vergisi (satıcı öder), KDV (yeni konutlarda). Toplam harç miktarı gayrimenkulün değerine bağlıdır.

Satış değeri rayiç değerden düşük gösterilirse vergi matrahı rayiç değer üzerinden hesaplanır. Bu durumda tapu harcı rayiç değer üzerinden alınır. Düşük gösterme vergi kaçırma sayılır.

Yabancı uyruklu alıcılar Türk vatandaşları ile aynı oranlarda tapu harcı öderler. Ancak yabancıların emlak alma şartları ve sınırlamaları vardır. Karşılıklılık ilkesi uygulanır.

Ön satış sözleşmesinde sadece damga vergisi ödenir (binde 9,48). Tapu harcı asıl tapu devri sırasında ödenir. Ön satış sözleşmesi noter tarafından düzenlenir.

Tapu harcı ödenmeden tapu devir işlemi yapılmaz. Harç ödendikten sonra tapu müdürlüğünde işlem gerçekleşir. Gecikme durumunda herhangi bir faiz uygulanmaz çünkü işlem yapılmaz.

Şirket adına alımlarda da tapu harcı oranı %4'tür. Ancak şirketler KDV mükellefiyse bu durum dikkate alınır. Şirket alımlarında damga vergisi ve diğer vergi yükümlülükleri farklı olabilir.

KDV yeni konutlarda (ilk satış) ödenir. İkinci el konutlarda KDV yoktur. Müteahhit tarafından yapılan ilk satışlarda %1-18 arasında KDV uygulanır. Oran konutun büyüklüğü ve değerine göre değişir.

150 m2'ye kadar konutlarda %1 KDV, 150-200 m2 arası %8 KDV, 200 m2 üstü konutlarda %18 KDV uygulanır. Bu oranlar sosyal konut politikası çerçevesinde belirlenmiştir.

İlk konut alımında 200 m2'ye kadar olan konutlar için %1 KDV uygulanır. Bu büyük bir indirimdir çünkü normal oran %18'dir. İlk konut alıcısının daha önce konutu bulunmamalıdır.

KDV alıcı tarafından ödenir. Satış bedelinin üzerine KDV eklenir. Müteahhit KDV'yi tahsil edip Maliye'ye öder. KDV faturada ayrı gösterilir.

Ticari gayrimenkullerde (dükkan, ofis, fabrika) %18 KDV uygulanır. İndirimli oran sadece konut satışlarında geçerlidir. Ticari emlak satışlarında istisna yoktur.

Arsa satışında KDV yoktur. Arsa KDV'den muaftır. Ancak arsayı ticari amaçlı satan şirketler gelir vergisi veya kurumlar vergisi öderler.

Bireysel konut alımlarında KDV iadesi yoktur. Sadece ticari amaçlı alımlar yapan KDV mükellefler alımlarında ödedikleri KDV'yi mahsup edebilirler.

Ön satış sözleşmelerinde KDV ödeme zamanı ödemelere paralel yapılır. Peşinatta KDV'si o anda, taksitlerde KDV'si taksitle birlikte ödenir. Toplam KDV yükümlülüğü değişmez.

Yapı kooperatifleri KDV'den muaftır. Kooperatif üyeleri konut bedeline KDV ödemez. Ancak kooperatifin yaptırdığı işlerde aldığı hizmetlere KDV öder.

TOKİ konutları KDV'den muaftır. Sosyal konut projesi kapsamında üretilen konutlar KDV ödemez. Bu da TOKİ konutlarını daha ucuz hale getirir.

Değer artış vergisi, gayrimenkul satışında elde edilen kazanç üzerinden alınan vergidir. Satıcı tarafından ödenir. Sadece kazanç varsa ödenir, zarar durumunda vergi yoktur.

Değer artış vergisi oranları: 5 yıldan az elde tutulan gayrimenkullerde %20, 5 yıl ve üzeri %0. Bu nedenle gayrimenkul yatırımlarında 5 yıl beklemek vergi avantajı sağlar.

İlk ve tek konut satışında değer artış vergisi muafiyeti vardır. Satıcının başka konutu bulunmamalı ve satılan konutu 2 yıl ikamet etmiş olmalı. Bu muafiyet çok önemli bir avantajdır.

Değer artış vergisi = (Satış Bedeli - Alış Bedeli - Masraflar) x Vergi Oranı formülü ile hesaplanır. Alış bedeli enflasyona göre endekslenir. Masraflar (tapu harcı, komisyon vs.) düşülür.

Düşülecek masraflar: Alım satımda ödenen tapu harcı, emlak komisyonu, noter ücreti, ekspertiz ücreti, reklam masrafı, tadilat masrafları (belgelendirilmişse). Bu masraflar vergiyi azaltır.

Miras yolu ile alınan gayrimenkul satılırsa değer artış vergisi hesaplamasında mirasçının değil, önceki sahibinin alım tarihi ve bedeli dikkate alınır. Miras alma tarihi değil, asıl alım tarihi önemlidir.

Değer artış vergisi beyannamesi satış işleminden sonraki ayın 15'ine kadar verilir ve ödenir. Geç verme durumunda gecikme faizi ve ceza uygulanır. Beyannameyi satıcı verir.

İş yeri satışında da değer artış vergisi uygulanır. Ancak oranlar farklıdır: 5 yıldan az elde tutulan iş yerleri %20, 5 yıl ve üzeri %0. Aynı muafiyet konutlarda olduğu gibi geçerlidir.

Evet, arsa satışında da değer artış vergisi uygulanır. Oranlar gayrimenkul ile aynıdır. Ancak arsa için ilk konut muafiyeti gibi istisna yoktur.

Şirketlerin gayrimenkul satışlarında değer artış vergisi değil, kurumlar vergisi uygulanır. Oran %20'dir. Amortisman, endeksleme ve masraf düşümü kuralları farklıdır.

Damga vergisi sözleşmelere uygulanan vergidir. Oran binde 9,48'dir. Satış sözleşmesi, kira sözleşmesi, ön satış sözleşmesi gibi belgelerde uygulanır. Her iki taraf yarısından sorumludur.

Veraset ve intikal vergisi miras ve hibe durumlarında ödenir. Oranlar yakınlık derecesine göre %1-30 arasında değişir. İlk derece yakınlar (eş, çocuk) %1, uzak akrabalar daha yüksek oran öder.

Kira geliri %20 vergi oranına tabidir. Yıllık 14.000 TL'ye kadar istisna vardır. Kira geliri beyannamesi verilmeli ve vergi ödenmelidir. Beyan etmeme cezası ağırdır.

Çevre temizlik vergisi belediye tarafından alınan vergidir. Çöp toplama ve temizlik hizmetleri için tahsil edilir. Miktarı belediyeye ve gayrimenkulün büyüklüğüne göre değişir.

Emlak satış ve kira ilanları için ilan ve reklam vergisi ödenir. Gazete, internet, tabela gibi reklamlar vergiye tabidir. Oran ve miktarlar belediye tarafından belirlenir.

İşgaliye vergisi kamu alanını işgal eden yapılar için alınan vergidir. Kaldırım, yol kenarı gibi alanlarda bulunan balkon, çıkma, reklam panoları için ödenir.

Yapı kullanma izin harcı yeni binaların kullanıma açılması için ödenen harçtır. Miktar binanın m2 ve belediye tarifesine göre belirlenir. İskan almak için ödemek zorunludur.

Kurumların ödediği kiralarda %20 stopaj kesintisi yaparlar. Bu kesinti kira alan kişinin vergi borcuna mahsup edilir. Bireysel kira ödemelerinde stopaj yoktur.

Vergi ve harç ödemelerinde gecikme durumunda gecikme faizi uygulanır (aylık %3). Hiç ödememe durumunda vergi cezası (1-3 kat), kaçırma durumunda ağır ceza (1-4 kat) uygulanır.

Vergi borçları yapılandırma yasalarıyla taksitlendirilir. Düzenli olarak vergi barışı yasaları çıkar. Bu yasalarla ceza ve faizlerde indirim sağlanır, taksit imkanı sunulur.

Vergi istisnaları: İlk konut alımı (KDV), ilk konut satımı (değer artış vergisi), miras (tapu harcı), 5 yıl üstü elde tutma (değer artış vergisi), engelli indirimi (emlak vergisi).

Engelliler emlak vergisinde %50 indirim alır. Engelli raporu ibraz edilmelidir. KDV'de de özel indirim oranları uygulanabilir. Her belediyenin kendine özgü engelli indirimleri olabilir.

65 yaş üstü düşük gelirli vatandaşlar için bazı belediyelerde emlak vergisi muafiyeti vardır. Gelir testi uygulanır. Her belediye kendi kriterlerini belirler.

Gaziler emlak vergisinde indirim alırlar. İndirim oranı gazi derecesine göre değişir. %25-100 arası indirim uygulanabilir. Gazi kimlik belgesi gereklidir.

Şehit aileleri emlak vergisinden muaftır. Şehit belgesi ibraz edilmelidir. Bu muafiyet şehit eşi ve çocukları için geçerlidir. Yeniden evlenme durumunda muafiyet kalkar.

Tescilli tarihi yapılar emlak vergisinden muaf olabilir. Kültür Bakanlığı'ndan tescil belgesi gereklidir. Koruma altındaki yapılarda özel düzenlemeler uygulanır.

TOKİ ve sosyal konut projelerinde özel vergi avantajları vardır. KDV muafiyeti, indirimli emlak vergisi gibi avantajlar sunulur. Sosyal konut statüsü önemlidir.

Deprem sonrası yeniden yapılan konutlar için geçici vergi indirimleri uygulanabilir. Bu indirimler afet yasalarında düzenlenir. Belirli süre ve şartlarla sınırlıdır.

Yurt dışından getirilen dövizle konut alımlarında özel teşvikler olabilir. Bu teşvikler ekonomik politikalara göre değişir. Dövizin yasal yollarla getirilmesi şarttır.

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahipleri için vergi muafiyetleri vardır. Tapu harcı, emlak vergisi gibi vergilerde indirim uygulanır. Proje kapsamında olmak şarttır.

Her verginin kendine özgü hesaplama formülü vardır. Emlak vergisi: vergi değeri x oran, tapu harcı: gayrimenkul değeri x %4, KDV: satış bedeli x KDV oranı şeklinde hesaplanır.

Maliye Bakanlığı ve belediye web sitelerindeki hesaplayıcılar güvenilirdir. Özel şirket hesaplayıcıları yaklaşık sonuç verir. Kesin hesaplama için resmi kaynaklara başvurun.

Vergiler bankalar, PTT, e-devlet, internet bankacılığı, mobil uygulamalar üzerinden ödenebilir. Kredi kartı ile de ödeme mümkündür. 24 saat ödeme imkanı vardır.

Vergi ödeme makbuzları 5 yıl saklanmalıdır. Bu süre zamanaşımı süresidir. Dijital makbuzlar da aynı geçerliliğe sahiptir. Yedekleme yapılması önerilir.

Vergi borcu e-devlet, GİB web sitesi, belediye web siteleri üzerinden sorgulanabilir. TC kimlik no ile giriş yapılır. Güncel borç durumu anında görülür.

Yanlış ödenen vergi için ilgili vergi dairesine iade başvurusu yapılır. Ödeme belgesi ve hata durumu belgelenmelidir. İade süreci 30-90 gün sürebilir.

Vergi dairesi randevusu e-devlet, VEDOP sistemi üzerinden alınır. Telefon randevusu da mümkündür. Randevusuz işlem yapılmaz. Online işlemler randevusuz yapılabilir.

Vekil vasıtasıyla vergi ödeme mümkündür. Noter vekalet nama gereklidir. Muhasebeci, avukat gibi meslek mensubaları kendi vekaletnameleri ile işlem yapabilir.

E-fatura sisteminde vergi ödemeleri otomatik hesaplanır. Muhasebe programları ile entegrasyon sağlanır. Manuel hesaplama hataları önlenir.

Vergi uyuşmazlıkları için önce uzlaşma başvurusu yapılır. Sonuç alınamazsa vergi mahkemesine başvurulur. Hukuki destek alınması önerilir.