TOKİ Kahramanmaraş 2025-2026 Projeleri: Başvuru, Kura, Ödeme Planı ve Hak Sahipliği

1) TOKİ Kahramanmaraş Genel Çerçeve

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu çerçevesinde sosyal konut, alt gelir grubu konutu, hak sahipliği konutu ve dönüşüm konutu kategorilerinde üretim yapan bir kamu kurumudur. 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Pazarcık ve Elbistan merkezli depremlerinin ardından TOKİ, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda Kahramanmaraş'ta kapsamlı bir kalıcı konut üretim programı yürütmektedir. Bu program, hak sahipleri için kalıcı konut teslimini önceleyen bir yol haritası izler ve depremden etkilenen mahalle dokularının yeniden tanımlanmasıyla iç içe işler.

TOKİ'nin Kahramanmaraş genelindeki üretim ölçeği, ilçe bazında farklı yoğunluklarda görünür. Pazarcık ve Elbistan'da üretim, depremin merkez üssü etkisi nedeniyle en yoğun yatırımı işaret eder; Onikişubat ve Dulkadiroğlu'nda merkez ilçelerin yapı stoku için önemli üretim hacimleri bulunmaktadır. Afşin ve Türkoğlu gibi ilçelerde de proje üretimi yürütülmektedir. Tüm projelerin güncel listesi ve teslim takvimi toki.gov.tr resmi proje sayfalarında yayımlanmaktadır.

2) Hak Sahipliği Rejimi

Hak sahipliği rejimi, depremden etkilenen taşınmaz sahiplerinin kalıcı konuta erişim hakkının belirlenme sürecidir. Hak sahipliği belirlenirken aşağıdaki ölçütler birlikte değerlendirilir: (a) Hasar tespit kategorisi (yıkık / acil yıkılacak / ağır hasarlı / orta hasarlı / az hasarlı), (b) Taşınmazın mülkiyet durumu (tapu kaydı), (c) İkamet kaydı (depreme ait tarihteki yerleşim adresi). Bu değerlendirme, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı çerçevesinde yürütülür.

Hak sahipliği başvuruları, ilgili Bakanlık duyurularıyla ilan edilen takvim ve usule göre alınır. Hak sahipliği itiraz süreçleri tanımlıdır; itirazlar teknik komisyon değerlendirmesi ile sonuçlandırılır. Kararın bağlayıcılığı ve uygulanması Bakanlık ve TOKİ kanallarındaki resmi süreçler üzerinden yürütülür.

3) Başvuru Süreci ve Belgeler

TOKİ projelerine başvuru süreci, projenin niteliğine göre değişir. Hak sahipliği konutları için başvuru, hasar tespit kaydı ve tapu kaydı esas alınarak yürütülür. Sosyal konut programları, alt gelir grubu konutu programları ve diğer kategoriler için başvuru kanalları farklı olabilir. Güncel başvuru kılavuzu, başvuru tarihleri ve gerekli belgeler toki.gov.tr resmi proje sayfalarında yayımlanır.

Tipik başvuru belge seti şu unsurlardan oluşur: (a) Nüfus cüzdanı / kimlik kartı fotokopisi, (b) Tapu kaydı veya hasar tespit kaydı (hak sahipliği başvurularında), (c) İkametgâh belgesi, (d) Gelir belgesi (alt gelir grubu programlarında), (e) Banka teminat mektubu veya peşinat ödeme dekontu (proje türüne göre).

4) Kura Süreci

TOKİ projelerinde başvuru sayısı, mevcut konut sayısını aştığında kura yöntemi uygulanır. Kura çekilişleri noter huzurunda yapılır ve canlı olarak izlenebilir. Kura sonrası asil ve yedek listeler ilan edilir; sözleşme imza süreci başlar. Hak sahipliği konutlarında kura uygulaması projeye göre değişebilir; bazı projelerde kura yerine doğrudan tahsis modeli kullanılabilir.

5) Ödeme Planı ve Finansal Çerçeve

TOKİ ödeme planları, projenin niteliği ve teslim takvimi ile şekillenir. Tipik bir ödeme planı şu unsurlardan oluşabilir: (a) Peşinat (proje bedelinin belirli bir yüzdesi), (b) Vade taksitleri (proje türüne göre 60-240 ay arasında değişen vadeler), (c) Yıllık güncelleme katsayısı (memur maaş artış oranı veya enflasyon endeksi gibi referanslara göre).

Hak sahipliği konutlarında ödeme planı, hasar tespit kategorisine ve hak sahipliği değerlendirmesine göre özellikle uygun koşullarla düzenlenebilir. Güncel ödeme planı detayları toki.gov.tr resmi proje sayfalarında yayımlanır.

6) Sözleşme ve Teslim Süreci

Hak sahibi olarak konuta atanan başvuru sahipleri, TOKİ ile sözleşme imzalar. Sözleşmede konutun bağımsız bölüm numarası, brüt yüzölçümü, ödeme planı, teslim takvimi ve diğer hak ve yükümlülükler tanımlanır. Konutun anahtar teslimi, projenin tamamlanma takvimine göre yapılır.

Anahtar teslim süreci, projenin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kalite kontrol denetimlerinden geçmesi sonrasında gerçekleştirilir. İskan / yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslim yapılmaz. Anahtar teslim sırasında hak sahibi, konutun fiziksel teslim tutanağını imzalar; bu tutanakta varsa eksiklikler kayıt altına alınır.

7) Pazarcık ve Elbistan TOKİ Projeleri Çerçevesi

Pazarcık, 6 Şubat 2023 ilk büyük depreminin (Mw 7.7) merkez üssü olduğundan TOKİ üretimi en yoğun olduğu ilçelerden biridir. Hak sahipliği başvuruları ve teslim takvimi, ilçe genelindeki farklı şantiye alanlarında ayrı ayrı yürütülür. Elbistan, ikinci büyük depremin (Mw 7.6) merkez üssü olduğundan benzer yoğunlukta TOKİ üretimi yapılmaktadır.

Bu iki ilçedeki TOKİ üretimi, hem hak sahipleri için kalıcı konut teslimini hem de mahalle dokusunun yeniden tasarlanmasını içerir. Sürecin altyapı ve sosyal donatı boyutu (yol, su, kanalizasyon, doğalgaz, okul, sağlık ocağı), TOKİ konut alanlarının fonksiyonel olarak entegre yaşanabilir mahallelere dönüşmesi için kritiktir.

8) Onikişubat ve Dulkadiroğlu TOKİ Projeleri

Onikişubat ve Dulkadiroğlu, Kahramanmaraş ilinin iki merkez ilçesidir. Bu ilçelerde TOKİ üretimi, hem deprem hak sahipliği konutları hem de kentsel dönüşüm projeleri çerçevesinde yürütülür. Onikişubat'ın daha geniş yapı stoku, üretim hacminin yüksek olduğu bir ilçedir. Dulkadiroğlu'ndaki tarihi sit alanı, TOKİ üretiminin koruma kurulu kararlarıyla uyumlu şekilde planlanmasını gerektirir.

9) DASK ve Sigorta Yükümlülükleri

TOKİ konutları, tüm konut amaçlı bağımsız bölümler için yasal yükümlülük olan DASK Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındadır. Konut sahibi, DASK poliçesini her yıl yenilemekle yükümlüdür. Tapu işlemleri, elektrik ve su aboneliği için DASK poliçesi ibrazı standart bir adımdır. Bunun yanı sıra konut sahibinin tercih ettiği ek özel konut sigortası yapılması yaygın bir uygulamadır.

10) Pratik Notlar ve Sıkça Yapılan Hatalar

• Sözleşme imza öncesi ödeme planının ve güncelleme katsayısının ayrıntılı incelenmesi gereklidir.
• Anahtar teslim tutanağında varsa eksiklikler mutlaka kayıt altına alınmalıdır.
• Hak sahipliği itiraz pencereleri kaçırılmamalıdır.
• DASK poliçesi her yıl yenilenmelidir.
• Tapu devir işlemleri için TKGM kanalları üzerinden takip yapılmalıdır.

11) Sıkça Sorulan Sorular

Pazarcık ilçesi rehberi · Elbistan ilçesi rehberi · Onikişubat ilçesi rehberi · Dulkadiroğlu ilçesi rehberi · Deprem sonrası yapı denetimi rehberi · Tapu takyidat ve hasarlı yapı durumu

12) TOKİ Sosyal Konut, Alt Gelir Grubu ve Kira Sertifikası Programları

TOKİ, deprem hak sahipliği konutları dışında çeşitli kategorilerde konut üretimi de yürütür. Sosyal konut programı, alt gelir grubu konutu programı, dar gelirli vatandaşa yönelik özel destek programları ve TOKİ'nin yıllar içinde geliştirdiği farklı kira / satış modelleri bu kapsamdadır. Programların başvuru koşulları (gelir sınırı, ev sahibi olmama şartı, ikamet kaydı vb.) farklılaşır ve toki.gov.tr resmi proje sayfalarında ilan edilir.

Kahramanmaraş'taki TOKİ üretiminin önemli bir bölümü deprem hak sahipliği rejimi çerçevesinde planlandığından sosyal konut ve alt gelir grubu programları, hak sahipliği üretiminin yanında ek bir akış olarak değerlendirilir. Yatırımcılar veya başvuru sahipleri, hangi program kategorisinde başvuru yapabileceklerini belirlemek için TOKİ duyurularını yakından takip etmelidir.

13) Anahtar Teslim Sürecinde Pratik Notlar

TOKİ konutlarının anahtar teslim sürecinde aşağıdaki adımlar izlenir:

1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kalite kontrol denetimi tamamlanır.
2. İskan / yapı kullanma izin belgesi alınır.
3. TOKİ ilgili daire bazında hak sahibinin daveti yapılır.
4. Hak sahibi, anahtar teslim tutanağını imzalar; varsa eksiklikler tutanağa kayıt edilir.
5. DASK Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi devreye alınır.
6. Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri başlatılır.

Anahtar teslim tutanağında kayıt altına alınan eksiklikler için TOKİ ve müteahhit firma ek müdahale yükümlülüğü taşır. Bu nedenle hak sahibinin teslim sürecinde dikkatli ve ayrıntılı bir kontrol yapması önemlidir.

14) TOKİ Sözleşmesinde Önemli Hükümler

TOKİ ile imzalanan sözleşmede dikkat edilmesi gereken önemli hükümler şunlardır:

• Bağımsız bölüm bilgisi: Bina, blok, daire numarası, brüt yüzölçümü.
• Ödeme planı: Peşinat, vade taksitleri, güncelleme katsayısı.
• Teslim takvimi: Anahtar teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak hükümler.
• Devir kuralları: Sözleşme süresinde devir hakkı, ipotek durumu.
• Ödeme gecikmesi sonuçları: Faiz oranı, sözleşme feshi durumları.
• Tapu devir aşamaları: Tapu tahsis ve devir takvimi.
• Garanti ve onarım hükümleri: Yapı garantisi süresi, ayıplı ifa hakları.

Sözleşme metni standart bir hukuki belge olduğundan imza öncesi mutlaka eksiksiz okunmalı ve gerekirse hukuk uzmanı görüşü alınmalıdır.

15) TOKİ Konutlarında Site Yönetimi ve Aidat

TOKİ konutları teslim edildikten sonra site yönetimi süreçleri başlar. Yönetim, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde işler. Daire sahipleri, kat malikleri kurulu toplantısında yönetim planını onaylar, yönetici seçer ve aidat tutarını belirler. Aidat, ortak alanların temizliği, asansör bakımı, güvenlik, peyzaj, elektrik gibi giderleri karşılar.

Yeni teslim edilen TOKİ konutlarında ilk yıllarda aidat tutarı, yönetim planının uygulanmasına ve site büyüklüğüne göre değişir. Sosyal donatı (yüzme havuzu, spor salonu, çocuk parkı vb.) bulunan sitelerde aidat tutarı daha yüksektir.

16) Hak Sahipliği Sürecinde Sıkça Sorulan Sorunlar

Hak sahipliği sürecinde sıkça yaşanan sorunlar şu kategorilere ayrılır:

• Hasar tespit kategorisine itiraz: Hak sahibi, hasar kategorisinin yanlış olduğunu düşünüyorsa itiraz hakkı kullanılır.
• Tapu kaydı sorunları: Mirasçılık, paylı mülkiyet, tapu kaydında hata gibi durumlar süreci uzatabilir.
• İkamet kaydı sorunları: Depremin meydana geldiği tarihteki ikamet kaydının doğrulanması bazı durumlarda sorun yaratabilir.
• Hak sahipliği reddi: Başvurunun reddedilmesi durumunda idari yargı kanallarına başvurulabilir.
• Teslim takvimi gecikmesi: Projenin tamamlanma takvimi gecikebilir; bu durumlarda TOKİ duyuruları takip edilmelidir.

17) İlçe Bazlı Üretim Yoğunluğu

Kahramanmaraş genelinde TOKİ üretiminin ilçe bazlı yoğunluğu, depremin yıkıcı etki haritası ile uyumludur. Pazarcık ve Elbistan, depremin merkez üssü olduğundan üretimin en yoğun olduğu ilçelerdir. Onikişubat ve Dulkadiroğlu, merkez ilçeler olarak hem hak sahipliği konutları hem de kentsel dönüşüm projelerinin uygulandığı bölgelerdir. Afşin ve Türkoğlu gibi ilçelerde de proje üretimi yürütülmüştür.

Üretim yoğunluğu, mahalle ölçeğindeki fiyat oluşumunu etkiler. Yeni TOKİ konut alanlarının çevresindeki parseller, altyapı yatırımları ile birlikte yatırımcı ilgisine sahne olur. Çevredeki ticari kullanım alanları (market, fırın, eczane, kafe vb.) için talep, yeni nüfus yoğunluğu ile birlikte oluşur.

18) Yatırımcı için Pratik Sonuç

TOKİ Kahramanmaraş projeleri, hem hak sahipleri için kalıcı konut çözümünü hem de bölge yatırımcısı için bir analitik çerçeve sunar. Hak sahipleri, başvuru, kura, ödeme planı ve anahtar teslim sürecini Bakanlık ve TOKİ kanallarından izlemelidir. Bölge yatırımcıları, TOKİ üretiminin altyapı yatırımları ile birlikte yarattığı yeni mahalle dokularını analiz ederek karar oluşturmalıdır.

Bu rehber, kişisel hukuki danışmanlık veya bağlayıcı yatırım tavsiyesi sunmaz; resmi başvuru ve karar öncesi her zaman ilgili kurum kanallarından (TOKİ, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, AFAD, DASK, TKGM, Resmi Gazete) güncel bilgi doğrulanmalıdır. Konuyla ilgili sorularınız için [email protected] adresini kullanabilirsiniz.

19) TOKİ Konutlarında Tapu Devir Süreci

TOKİ konutlarında tapu devir süreci, sözleşme şartlarındaki ödeme planının tamamlanması veya kalan borcun ipotek altına alınması ile başlar. Tapu devir aşamaları sözleşmede tanımlanır; tipik olarak şu adımlar izlenir:

1. Hak sahibi, ödeme planındaki taksitleri belirlenen takvimde öder.
2. Kalan borç miktarı sözleşme şartlarına göre güncellenir.
3. Tapu devir aşamasında ya peşin ödeme yapılır ya da banka aracılığıyla ipotekli kredi kullanılır.
4. Tapu devir işlemi TOKİ ile birlikte ilgili tapu müdürlüğünde yapılır.
5. Yeni tapu senedi hak sahibi adına düzenlenir.

Tapu devir süreci, sözleşmenin tamamlanma takvimi ile birlikte değerlendirilmelidir. Bazı projelerde tapu devir aşaması için özel takvim ve koşullar tanımlı olabilir.

20) Sosyal Donatı ve Altyapı Yatırımları

TOKİ konut alanlarının fonksiyonel olarak yaşanabilir mahallelere dönüşmesi için sosyal donatı ve altyapı yatırımları kritik unsurlardır. Sosyal donatı yatırımları arasında okul, hastane, sağlık ocağı, kültür merkezi, spor tesisi, çocuk parkı, ibadethane gibi unsurlar yer alır. Altyapı yatırımları ise yol, su, kanalizasyon, doğalgaz, elektrik, internet altyapısını kapsar.

Kahramanmaraş'taki TOKİ konut alanlarının çoğu, sosyal donatı ve altyapı yatırımlarıyla birlikte planlanmıştır. Yatırımcılar, projenin sosyal donatı ve altyapı bileşenlerini de değerlendirme kriterleri arasına almalıdır.

21) Hak Sahipliği Sürecinde Hukuki Danışmanlık

Hak sahipliği süreçleri, hukuki ayrıntılar içerebilen karmaşık süreçlerdir. Mirasçılık, paylı mülkiyet, tapu kaydı sorunları, ikamet kaydı doğrulaması ve diğer unsurlar uzman hukuki danışmanlık gerektirebilir. Hak sahipliği itirazı, idari yargı süreci, sigorta tahsilatı uyuşmazlıkları gibi durumlarda hukuk uzmanı desteği önemli olabilir.

Bu rehber kişisel hukuki danışmanlık sunmaz. Karmaşık durumlarda Türkiye Barolar Birliği üyesi avukatlardan destek alınması önerilir.

22) TOKİ ve Bölge Ekonomisi

TOKİ üretiminin bölge ekonomisine yansıması çok boyutludur. Konut üretimi sürecinde inşaat sektörü, yan sanayi (demir-çelik, çimento, beton, mermer, seramik, mobilya, beyaz eşya), ulaşım ve lojistik sektörleri canlanır. Bu sektörel canlanma, ilçe ve il bazında istihdam ve gelir artışı yaratır. Anahtar teslim sonrası ise yeni mahalle dokusunun ortaya çıkması, çevredeki ticari faaliyetler için talep yaratır.

Yatırımcılar, TOKİ üretiminin bölge ekonomisine etkisini orta ve uzun vadeli yatırım kararlarında değerlendirme kriterleri arasına almalıdır. Yeni mahalle dokularının çevresinde market, eczane, fırın, kafe, restoran gibi temel ticari faaliyetler için talep oluşur. Bu talep, ticari arsa ve dükkan yatırımları için fırsatlar yaratabilir.

23) Sıkça Yapılan Yatırımcı Hataları

TOKİ projeleri etrafındaki yatırım kararlarında sıkça yapılan hatalar şu kategorilerdedir:

• Sözleşme metninin ayrıntılı okunmaması.
• Ödeme planındaki güncelleme katsayısının analiz edilmemesi.
• Anahtar teslim tutanağında eksiklerin kayıt altına alınmaması.
• DASK poliçesinin zamanında yenilenmemesi.
• Hak sahipliği itiraz pencerelerinin kaçırılması.
• Kat malikleri kurulu toplantılarına katılım eksikliği.
• Aidat yönetimi sürecinde şeffaflık eksikliği.

Bu hataların önlenmesi için sistemli bir takip kılavuzu uygulanması ve gerektiğinde profesyonel danışmanlık alınması önerilir.

24) Sonuç ve Yönlendirme

TOKİ Kahramanmaraş projeleri, bölgenin yeniden yapılanma sürecinin en önemli ayaklarından birini oluşturur. Hak sahipliği rejimi, başvuru, kura, ödeme planı ve teslim takvimi süreçleri yapılandırılmış bir akışta yürütülür. Yatırımcılar ve hak sahipleri için doğru bilgi kaynağı toki.gov.tr ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı resmi duyurularıdır. Bu rehber, kişisel hukuki danışmanlık veya bağlayıcı yatırım tavsiyesi sunmaz.