İçerik
Satın Alma Süreci İlerlemesi
1. Bütçe Belirleme
Emlak satın alma sürecinin en kritik adımı doğru bütçe belirlenmesidir. Gerçekçi bir bütçe, hem size uygun seçenekleri bulmanızı sağlar hem de finansal zorluk yaşamanızı önler.
Toplam Gelir Hesaplama
Aylık net gelirinizi belirleyin. Eşinizin geliri varsa dahil edin. Düzenli olmayan gelirler (ikramiye, prim vb.) varsa bunları da hesaba katın.
- Maaş geliri (net)
- Ek gelirler (kira, freelance vb.)
- Düzenli yatırım gelirleri
- Diğer gelir kaynakları
Aylık Gider Analizi
Mevcut aylık giderlerinizi detaylı şekilde listeleyin. Bu hesaplama kredi ödeme kapasitesi belirleme açısından kritiktir.
- Barınma giderleri (kira, aidat vb.)
- Gıda ve temel ihtiyaçlar
- Ulaşım masrafları
- Kredi kartı ve diğer krediler
- Sigorta ödemeleri
- Eğlence ve sosyal aktiviteler
Kredi Kapasitesi Hesaplama
Bankalar genellikle net gelirinizin %40'ına kadar kredi verir. Bu oranı kullanarak maksimum kredi tutarınızı hesaplayın.
Aylık net gelir: 15.000 TL
Maksimum kredi taksiti: 6.000 TL (%40)
10 yıl vade ile alabileceğiniz kredi: ~500.000 TL
2. İhtiyaç Analizi
Bütçenizi belirledikten sonra emlak ihtiyaçlarınızı net olarak tanımlamanız gerekir. Bu analiz size doğru seçenekleri bulmanızda yardımcı olacaktır.
Temel İhtiyaç Kriterleri
Aile Büyüklüğü
Mevcut aile büyüklüğünüz ve gelecekteki planlarınızı göz önünde bulundurarak oda sayısını belirleyin. Çocuk planınız varsa bunu hesaba katın.
Konum Tercihleri
İş yerinize yakınlık, okul bölgeleri, ulaşım imkanları ve sosyal tesislere erişim konularında önceliklerinizi belirleyin.
Emlak Tipi
Daire, villa, dubleks gibi seçenekler arasında yaşam tarzınıza en uygun olanı seçin. Bakım masraflarını da göz önünde bulundurun.
Otopark İhtiyacı
Araç sayınız ve gelecek planlarınıza göre otopark ihtiyacınızı belirleyin. Kapalı otopark günümüzde çok değerli.
3. Emlak Arama Süreci
İhtiyaçlarınızı ve bütçenizi belirledikten sonra sistematik bir arama süreci başlatın. Doğru arama stratejisi size zaman ve enerji kazandıracaktır.
Arama Kanalları
| Kanal | Avantajları | Dezavantajları | İpuçları |
|---|---|---|---|
| Emlak Ofisleri | Uzman desteği, geniş portföy, sahada deneyim | Komisyon maliyeti, satış odaklı yaklaşım | Referans alın, çoklu ofis ile çalışın |
| Online Platformlar | Geniş seçenek, 7/24 erişim, karşılaştırma imkanı | Güncel olmayan ilanlar, eksik bilgiler | Birden fazla platform kullanın |
| Doğrudan Sahip | Komisyon yok, pazarlık imkanı, hızlı karar | Sınırlı seçenek, hukuki risker | Çevre ağınızı kullanın, sosyal medya |
| Bölge Gezisi | Gerçek durum görme, fırsat yakalama | Zaman alıcı, düzensiz | Hedef bölgeleri düzenli gezin |
4. Görüş ve Değerlendirme
Beğendiğiniz emlakları mutlaka yerinde görün. Online fotoğraflar gerçek durumu tam yansıtmayabilir. Detaylı inceleme yapın.
Emlak Görüş Kontrol Listesi
Değerlendirme Kriterleri
Yapısal Değerlendirme
Binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapısal sorunlar olup olmadığını kontrol edin. Gerekirse uzman bir yapı denetim firmasından destek alın.
Çevresel Faktörler
Mahalle güvenliği, gürültü seviyesi, trafik yoğunluğu, park alanları ve sosyal tesisleri değerlendirin. Farklı saatlerde bölgeyi ziyaret edin.
Gelecek Potansiyeli
Bölgenin gelişim planları, yapılacak altyapı yatırımları, değer artış potansiyeli gibi faktörleri araştırın.
5. Hukuki Kontroller
Emlak satın alımında en kritik konu hukuki kontrollerin eksiksiz yapılmasıdır. Bu adımda aceleci davranmayın ve gerekli tüm belgeleri inceleyin.
Kontrol Edilmesi Gereken Belgeler
Hukuki kontrolleri mutlaka uzman bir avukatla birlikte yapın. Bu alanda yapılacak hatalar büyük maddi kayıplara neden olabilir.
Tapu Senedi İncelemesi
Tapu senedinde şu bilgileri kontrol edin:
- Malik bilgilerinin doğruluğu
- Emlak bilgilerinin doğruluğu (ada, parsel, m² vb.)
- Üzerinde haciz, ipotek olup olmadığı
- İmar durumu bilgileri
- Kat irtifakı durumu (apartman dairesi ise)
İmar Durumu Kontrolü
Belediyeden emlakın imar durumu belgelerini alın:
- İmar durumu belgesi
- Yapı kullanma izni
- Yapı ruhsatı
- İskan ruhsatı
- Enerji kimlik belgesi
Mali Yükümlülükler
Emlağın üzerindeki mali yükümlülükleri kontrol edin:
- Emlak vergisi borcu
- Belediye borçları
- Aidat borçları
- Elektrik, su, doğalgaz borçları
- İcra ve haciz durumu
6. Finansman ve Kredi
Emlak finansmanı için farklı seçenekleriniz var. En uygun kredi seçeneğini bulmak için kapsamlı araştırma yapın.
Kredi Türleri ve Karşılaştırma
| Kredi Türü | Faiz Oranı | Vade | Avantajları | Dezavantajları |
|---|---|---|---|---|
| Konut Kredisi | %1.8-2.5 | 120-240 ay | Düşük faiz, uzun vade, vergi avantajı | Strict şartlar, uzun onay süreci |
| İhtiyaç Kredisi | %3.5-5.0 | 12-60 ay | Hızlı onay, esnek kullanım | Yüksek faiz, kısa vade |
| Tüketici Kredisi | %2.8-4.2 | 36-120 ay | Orta faiz, orta vade | Sınırlı tutar |
Kredi Başvuru Süreci
Ön Başvuru
Birden fazla bankaya ön başvuru yapın. Kredi skorunuzun yüksek olması için mevcut borçlarınızı düzenli ödeyin.
Belge Hazırlığı
Gerekli belgeleri eksiksiz hazırlayın:
- Kimlik ve ikametgah belgesi
- Gelir belgesi (maaş bordrosu, SGK hizmet belgesi)
- Banka hesap dökümü
- Varsa diğer gelir belgeleri
- Emlak değerleme raporu
Kredi Onayı
Kredi onayı aldıktan sonra kredi sözleşmesini dikkatlice okuyun. Erken ödeme koşulları, faiz değişiklik şartları gibi detayları inceleyin.
7. Pazarlık Teknikleri
Emlak alımında pazarlık kaçınılmaz bir süreçtir. Doğru stratejilerle önemli tasarruflar sağlayabilirsiniz.
Piyasa Araştırması
Benzer emlakların fiyatlarını araştırın. Bu bilgi pazarlık sürecinde size güç verecektir. Bölgenin ortalama fiyatlarını bilin.
Doğru Zamanlama
Yılın son ayları, ayın son günleri gibi satıcının daha acele olabileceği dönemleri tercih edin. Piyasa durumunu izleyin.
Eksiklikleri Belirtin
Emlaktaki eksiklikleri ve yapılması gereken tadilatları liste halinde sunun. Bu durumlar pazarlık avantajı sağlar.
Saygılı Yaklaşım
Pazarlığı saygılı ve profesyonel bir şekilde yapın. Agresif tutum satıcıyı kaçırabilir. Win-win durumu yaratmaya çalışın.
8. Satın Alma İşlemi
Pazarlık sonucu anlaştıktan sonra satın alma sürecini hukuki güvenlik içinde tamamlayın.
Ön Sözleşme İmzalama
Anlaşma sonrası ön sözleşme imzalayın ve kapora verin. Kapora tutarı genellikle satış fiyatının %5-10'u kadardır.
Kredi Kullanımı
Kredi onayınız varsa banka ile koordineli şekilde kullanım işlemlerini başlatın. Satıcıya ödeme planını bildirin.
Tapu Devri
Tapu müdürlüğünde devir işlemini gerçekleştirin. Tüm masrafları önceden netleştirin ve ödemeyi güvenli şekilde yapın.
9. Teslim Alma
Emlak devir işlemi tamamlandıktan sonra teslim alma sürecini dikkatli şekilde yönetin.
Teslim Alma Kontrol Listesi
10. Satın Alma Sonrası
Emlak satın alma işlemi tamamlandıktan sonra yapmanız gereken işlemler vardır.
Sigorta İşlemleri
Dask sigortası zorunludur. Ek olarak kasko benzeri kapsamlı sigorta yaptırmayı düşünün. Yangın, su baskını gibi riskler için korunun.
Tadilat Planlaması
Yapılacak tadilatları planlayın ve bütçe ayırın. Öncelikli işleri belirleyin. Kaliteli ustalar bulun ve referans alın.
Vergi İşlemleri
Emlak vergisi ödemelerini düzenli yapın. Belediye hizmetlerinden yararlanmak için gerekli başvuruları yapın.
Değer Takibi
Emlakınızın değer gelişimini takip edin. Çevredeki gelişmeleri izleyin. Yatırım değerini artıracak fırsatları değerlendirin.
Emlak satın alma uzun vadeli bir yatırım kararıdır. Acele etmeyin, detaylı araştırma yapın ve mutlaka uzman desteği alın. Her aşamada dikkatli olmanız gelecekte yaşayabileceğiniz sorunları önleyecektir.