Özet: Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen temel hukuki belgedir ve Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı) ile düzenlenir. Bu rehber, sözleşmede bulunması gereken maddeleri ve önemli yasal kuralları özetler.
1) Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler
- Taraflar: Kiracı ve ev sahibinin (kiraya verenin) kimlik ve iletişim bilgileri.
- Taşınmaz bilgileri: Açık adres, bağımsız bölüm bilgisi.
- Kira bedeli ve ödeme: Aylık kira, ödeme günü ve ödeme şekli (banka yoluyla ödeme önerilir).
- Süre: Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi.
- Depozito (güvence bedeli): Tutarı ve iade koşulları.
- Demirbaş listesi: Evdeki eşya ve tesisatın durumu.
- Özel şartlar: Tadilat, evcil hayvan, alt kiralama gibi konular.
2) Depozito (Güvence Bedeli)
Türk Borçlar Kanunu, konut kiralarında güvence bedeline üst sınır getirir: genel kural olarak güvence bedeli en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilen güvence bedelinin, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek bir banka hesabına yatırılması düzenlenmiştir. İade koşullarını sözleşmede açıkça belirtin.
3) Kira Artış Oranı
Konut kiralarında yıllık kira artışı, kanunen bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmeye bu yasal sınırın üzerinde bir artış yazılması, aşan kısım yönünden bağlayıcı değildir. Güncel TÜFE oranını TÜİK'ten doğrulayın. Pratik ipuçları için kiralık ev ararken ipuçları sayfasına bakın.
4) Sözleşme Süresi ve Yenileme
Belirli süreli kira sözleşmeleri, süre bitiminde kanundaki koşullar çerçevesinde kendiliğinden uzayabilir. Kiracı ve ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirme usulleri ve süreleri kanunda ayrıca düzenlenmiştir; bildirim sürelerine dikkat edilmelidir.
5) Tahliye Sebepleri
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği haller kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir; örneğin ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa/esaslı tadilat ihtiyacı, kiracının kira borcunu ödememesi gibi. Tahliye, kanuni usule ve sürelere uyularak yapılmalıdır; keyfî tahliye mümkün değildir.
6) Tarafların Yükümlülükleri
Ev sahibi, taşınmazı kullanıma uygun halde teslim etmek ve önemli onarımları üstlenmekle; kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek, taşınmazı özenle kullanmak ve olağan (küçük) bakımları yapmakla yükümlüdür. Tarafların ayrıntılı yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu'nda tanımlıdır.
Sözleşme Kontrol Listesi
- Taraf ve taşınmaz bilgileri eksiksiz mi?
- Kira bedeli, ödeme günü ve şekli yazılı mı?
- Depozito yasal sınır içinde ve kayıtlı mı?
- Kira artış maddesi TÜFE sınırına uygun mu?
- Demirbaş listesi ve teslim durumu tutanaklandı mı?
- Özel şartlar açıkça yazıldı mı?
- İki taraf da imzaladı ve birer nüsha aldı mı?
Bu sayfa hukuki danışmanlık vermez ve bağlayıcı bir sözleşme örneği sunmaz. Uyuşmazlık ve özel durumlarda Türk Borçlar Kanunu hükümlerine ve gerekirse bir hukuk uzmanına başvurun.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde depozito en fazla ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre konut kiralarında güvence bedeli (depozito) genel kural olarak en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek bir banka hesabına yatırılır. İade koşulları sözleşmede belirtilmelidir.
Kira sözleşmesinde artış oranı kanunen ne kadar?
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu sınırın üzerinde yazılan artış maddeleri, aşan kısım yönünden bağlayıcı değildir. Güncel oran TÜİK'ten doğrulanmalıdır.
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda belirlenmiştir (örneğin konut ihtiyacı, yeniden inşa/esaslı tadilat, kira borcunun ödenmemesi) ve kanuni usul ile sürelere uyulması gerekir. Keyfî tahliye mümkün değildir.
- Resmî Gazete — Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı) — resmigazete.gov.tr
- TÜİK — Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) — tuik.gov.tr
- Adalet Bakanlığı — adalet.gov.tr
Son güncelleme: 21 Haziran 2026.