Özet: Konut kredisi, ev alımının en büyük finansal kararlarından biridir. Bu rehber, kredi taksitinin ve toplam maliyetin nasıl hesaplandığını açıklar. Belirli bir faiz oranı veya taksit tutarı verilmez; oranlar bankaya, döneme ve kişiye göre değişir. Doğru yöntem, güncel oranlarla kendi hesabınızı yapmaktır.
1) Konut Kredisini Belirleyen Dört Değişken
- Kredi tutarı: Çekmek istediğiniz anapara.
- Faiz oranı: Aylık faiz oranı (bankaya ve döneme göre değişir).
- Vade: Geri ödeme süresi (ay sayısı).
- Geri ödeme planı: Genellikle eşit taksitli (anüite) plan kullanılır.
2) Taksit Nasıl Hesaplanır?
Eşit taksitli kredilerde aylık taksit, finans matematiğindeki anüite formülüyle hesaplanır:
Taksit = Anapara × [ i × (1+i)n ] / [ (1+i)n − 1 ]
Burada i aylık faiz oranı (ondalık), n ise toplam ay sayısıdır.
Örnek mantık (gerçek rakam değil, yöntem): aylık faiz ve vade arttıkça taksit ve toplam geri ödeme artar. Aynı tutarda kredi için kısa vade taksiti yükseltir ama toplam maliyeti düşürür; uzun vade taksiti düşürür ama toplam faizi artırır.
3) Toplam Maliyet ve Yıllık Maliyet Oranı
Kredinin gerçek maliyeti yalnızca faiz değildir. Bankalar mevzuat gereği yıllık maliyet oranını (kredinin tüm masrafları dahil efektif oranı) bildirmek zorundadır. Karşılaştırma yaparken nominal faizi değil, masraflar dahil toplam maliyeti ve ödenecek toplam tutarı esas alın.
4) Ek Masraflar
- Ekspertiz (değerleme) ücreti: Banka, teminat konutu için bağımsız değerleme raporu ister.
- İpotek tesis masrafı / harçlar: İşleme bağlı resmi masraflar.
- Zorunlu sigortalar: DASK ve genellikle konut sigortası; bazı bankalar hayat sigortası talep edebilir.
5) Kredi/Değer Oranı (LTV)
Bankacılık mevzuatı, konut kredisinde kredinin teminat değerine oranına (kredi/değer, LTV) üst sınır getirir. Yani konutun ekspertiz değerinin tamamı değil, belirli bir oranı kadar kredi kullanılabilir; kalan kısım peşinat olarak karşılanır. Güncel oranı bankadan ve BDDK düzenlemelerinden doğrulayın.
6) Hesaplama Adımları
- Konutun gerçekçi piyasa değerini araştırın (bkz. konut fiyatları rehberi).
- Peşinatınızı ve çekmek istediğiniz kredi tutarını belirleyin.
- Birden fazla bankadan güncel faiz oranı ve yıllık maliyet oranı alın.
- Anüite formülü veya bankaların hesaplama araçlarıyla taksiti ve toplam geri ödemeyi karşılaştırın.
- Ek masrafları (ekspertiz, sigorta, harç) toplam maliyete ekleyin.
- Aylık taksitin gelirinize oranını değerlendirin; bütçeyi zorlamayacak bir vade seçin.
Bu sayfa yatırım veya finansal danışmanlık vermez ve belirli bir banka/oran önermez. Güncel oranlar ve koşullar için doğrudan bankalardan ve resmi düzenleyici kaynaklardan teyit alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Eşit taksitli kredilerde aylık taksit, anüite formülüyle hesaplanır: Taksit = Anapara × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], burada i aylık faiz oranı, n toplam ay sayısıdır. Faiz ve vade arttıkça toplam maliyet artar. Güncel oranlarla bankaların hesaplama araçlarını kullanmanız önerilir.
Konut değerinin tamamı kadar kredi çekilebilir mi?
Hayır. Bankacılık mevzuatı konut kredisinde kredi/değer oranına (LTV) üst sınır getirir; konutun ekspertiz değerinin tamamı değil belirli bir oranı kadar kredi kullanılabilir, kalanı peşinat olarak karşılanır. Güncel oran banka ve BDDK düzenlemelerinden doğrulanmalıdır.
Konut kredisinde hangi ek masraflar var?
Başlıca ek masraflar ekspertiz (değerleme) ücreti, ipotek/harç masrafları ve zorunlu sigortalardır (DASK ve genellikle konut sigortası). Karşılaştırma yaparken nominal faiz yerine masraflar dahil yıllık maliyet oranını ve toplam geri ödemeyi esas alın.
- BDDK — Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu — bddk.org.tr
- TCMB — Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası — tcmb.gov.tr
- DASK — Doğal Afet Sigortaları Kurumu — dask.gov.tr
Son güncelleme: 21 Haziran 2026.